Почему 300 тысяч роста за 3 года — это не инвестиция мечты

«Купил за 4,5 млн, продал за 4,8 млн — заработал 300 тысяч!» На первый взгляд звучит как успех. Но давайте посчитаем по-настоящему.

💰 Хотите разобрать реальную доходность вашей или потенциальной инвестиции? Эксперты PLEADA сделают честный расчёт бесплатно. Получить расчёт →

Что не учтено в «300 тысячах прибыли»

1. Инфляция

За 3 года при инфляции 8-10% в год покупательная способность 4,5 млн существенно снизилась.

4 500 000 × (1,09)^3 = 5 826 000 ₽ — столько нужно через 3 года, чтобы иметь ту же покупательную способность, что и 4,5 млн сейчас.

Ваша реальная цена продажи 4,8 млн ниже скорректированной на инфляцию стоимости. Вы потеряли покупательную способность, а не заработали.

2. Расходы на владение

За 3 года вы платили:

Налог на имущество: ~36 000 ₽
Коммунальные (если сдавали, а в простой): ~40 000 ₽
Ремонт: ~60 000 ₽
Страховка: ~45 000 ₽
Итого: ~181 000 ₽

Реальная прибыль: 300 000 - 181 000 = 119 000 ₽

3. Альтернативная стоимость

Что вы могли сделать с 4,5 млн за те же 3 года?

Депозит 17% годовых: 4 500 000 × (1,17)^3 = 7 340 000 ₽ → прибыль 2 840 000 ₽
ОФЗ 15%: прибыль ~2 300 000 ₽

Вы «заработали» 119 тыс. чистыми вместо потенциальных 2,3-2,8 млн на менее рискованных инструментах.

Реальная доходность: что считать

Корректный расчёт доходности инвестиции в недвижимость выглядит так:

Формула итоговой доходности: (Цена продажи - Цена покупки - Все расходы на владение + Доход от аренды) / Цена покупки × 100% / Количество лет

Для нашего примера (без аренды): (4 800 000 - 4 500 000 - 181 000 + 0) / 4 500 000 × 100% / 3 = 0,88% годовых

Годовая доходность 0,88% — это меньше инфляции. Реальная инвестиция с отрицательной реальной доходностью.

Когда «маленький» рост — нормально

Есть ситуации, когда небольшой рост цены — это часть нормальной стратегии:

1. Когда есть доход от аренды Если квартира сдавалась за 25 000/мес 3 года:

Доход от аренды: 25 000 × 11 × 3 = 825 000 ₽
Чистый (после расходов 30%): 577 500 ₽
Рост цены: +300 000 ₽
Итого: +877 500 ₽ за 3 года = +6,5% годовых

Это уже нормальная доходность, хотя и ниже депозита.

2. Когда цель — сохранение капитала, а не максимальная доходность Квартира как «кирпич» — это не лучший инструмент для роста. Но если вам нужна физическая защита капитала от рисков системы — это другая цель.

3. Когда вы неправильно сравниваете 300 тысяч на 4,5 млн — плохо. 300 тысяч на 200 тысяч собственных средств (остальное — рассрочка) — это 150% на вложенный капитал. Это называется «эффект рычага».

Таблица: что считается хорошей доходностью

Показатель	Значение
Годовая доходность (аренда + рост)	Хорошо: 12-15%, нормально: 8-12%, плохо: ниже 8%
Реальная доходность (с учётом инфляции)	Хорошо: +5% к инфляции, нормально: +2-3%, плохо: ниже инфляции
Сравнение с депозитом (2026)	Хорошо: выше депозита, плохо: ниже

💰 Хотите рассчитать реальную доходность перед покупкой? PLEADA сделает честный анализ с учётом всех факторов. Получить расчёт →

Как добиться хорошей доходности

Вместо «300 тысяч роста» стремитесь к:

Аренда + рост вместо просто роста. Пустая квартира — это деньги, которые не работают.
Правильная локация. Доходность аренды 5-6% + рост 8-10%/год = 13-16% суммарно.
Рассрочка как рычаг. Если вложили 2 млн, а объект вырос на 800 тыс. — это 40% на собственный капитал.
Сравнение с альтернативой. В 2026 при ставке ЦБ 21% депозиты — серьёзный конкурент. Недвижимость должна давать сопоставимо или лучше.

FAQ

300 тысяч роста за 3 года — это вообще плохой результат? Зависит от контекста. Если квартира при этом сдавалась и давала доход — суммарно может быть приемлемо. Если нет аренды и нет рычага — это 2% годовых на замороженные деньги. Хуже вклада.

Как считать доходность, если покупал с ипотекой? Учитывайте процентные платежи как расход. Если переплата по ипотеке больше роста цены + арендного дохода — это убыточная инвестиция.

Когда рост стоимости без аренды оправдан? При коротком горизонте и высоком росте. Если купили на котловане по -20% к рынку и продали через полтора года готовую квартиру — рост 20-25% без аренды оправдан.

Стоит ли держать пустую квартиру в ожидании роста? Редко. Каждый месяц без аренды — это прямые потери. Исключение: если вы уверены, что рост ускорится, и сдать невозможно (в строящемся доме).