Как считать не «выгодно/невыгодно», а реальный сценарий вложения денег
«Это выгодно» — бессмысленная фраза без контекста. Выгодно по сравнению с чем? Выгодно при каком горизонте? Выгодно с учётом каких расходов? Давайте научимся считать правильно.
💰 Хотите получить реальный финансовый расчёт по конкретному объекту? Эксперты PLEADA сделают полный сценарный анализ инвестиции. Получить расчёт →
Три шага правильного расчёта инвестиции
Шаг 1: Посчитайте полную стоимость входа
Ошибка многих инвесторов — считать только цену квартиры. Но есть ещё:
| Статья | Сумма (пример) |
|---|---|
| Цена квартиры | 5 500 000 ₽ |
| Ремонт (чистовая + базовая мебель) | 600 000 ₽ |
| Регистрация права собственности | 10 000 ₽ |
| Страховка (первый год) | 15 000 ₽ |
| Коммунальные до сдачи в аренду | 25 000 ₽ |
| Итого вложений | 6 150 000 ₽ |
Уже 6,15 млн вместо «5,5 млн за квартиру».
Шаг 2: Посчитайте годовые расходы на владение
Это то, о чём не любят думать до покупки, но что существенно влияет на итог.
| Статья | В год |
|---|---|
| Налог на имущество | ~12 000 ₽ |
| Страховка квартиры | 15 000 ₽ |
| Коммунальные в простой (1 мес/год) | ~8 000 ₽ |
| Налог с дохода (4% самозанятый) | ~12 000 ₽ (при аренде 25 000/мес) |
| Ремонт и замена мебели (в год) | ~25 000 ₽ |
| Итого расходов/год | ~72 000 ₽ |
Шаг 3: Посчитайте чистый доход и итоговую доходность
Пример: Студия 26 м² в Выборгском районе, аренда 24 000 ₽/мес
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Вложения всего | 6 150 000 ₽ |
| Доход от аренды (11 мес/год) | 264 000 ₽ |
| Расходы на владение в год | 72 000 ₽ |
| Чистый арендный доход/год | 192 000 ₽ |
| Чистая доходность аренды | 3,1% годовых |
| Рост стоимости (10%/год) | 550 000 ₽ |
| Суммарная доходность с учётом роста | ~12% годовых |
Как выглядит полный 5-летний сценарий
| Год | Арендный доход | Расходы | Чистый доход |
|---|---|---|---|
| 2026 | 264 000 | 72 000 | 192 000 |
| 2027 | 278 000 | 74 000 | 204 000 |
| 2028 | 292 000 | 76 000 | 216 000 |
| 2029 | 307 000 | 78 000 | 229 000 |
| 2030 | 322 000 | 80 000 | 242 000 |
| Итого аренда | 1 463 000 | 380 000 | 1 083 000 |
Рост стоимости за 5 лет при 10%/год: 5 500 000 × (1,1)^5 = 8 856 000 ₽ → рост = +3 356 000 ₽
Итого через 5 лет:
- Чистый доход от аренды: 1 083 000
- Рост стоимости квартиры: 3 356 000
- Налог при продаже (13% с прибыли, если раньше 5 лет): ~436 000 (если продаёте до 5 лет)
- Итоговая прибыль: ~4,0 млн при вложении 6,15 млн за 5 лет
Это ~65% прибыли за 5 лет, или ~13% годовых.
💰 Хотите такой расчёт по вашей ситуации? Укажите бюджет и предпочтения — PLEADA подберёт объекты с максимальной доходностью. Получить расчёт →
Как сравнить с альтернативами
Инвестиция в недвижимость имеет смысл, если она лучше доступных альтернатив.
| Инструмент | Доходность 2026 | Ликвидность | Риск |
|---|---|---|---|
| Вклад в банке | 17-20% | Высокая | Низкий |
| Облигации ОФЗ | 15-18% | Высокая | Низкий |
| Акции (рынок РФ) | Переменно | Высокая | Высокий |
| Квартира у метро (аренда+рост) | 12-15% | Средняя | Средний |
| Квартира на окраине (аренда+рост) | 7-10% | Низкая | Высокий |
В 2026 с высокой ключевой ставкой депозиты конкурируют с недвижимостью. Но у недвижимости есть своё преимущество: долгосрочная защита от инфляции, физический актив.
Риски, которые нужно заложить в расчёт
Риск 1: Простои больше расчётных. Если арендатор съехал и нет нового 3 месяца — минус 72 000 ₽.
Риск 2: Внеплановый ремонт. Протечка, поломка техники — минус 30-80 тыс. разово.
Риск 3: Рост цен меньше прогноза. Если рынок стагнирует — вся доходность только от аренды (3-4% чистых), что хуже депозита.
Риск 4: Не удалось продать по целевой цене. Пришлось дать скидку 10% — минус полгода арендного дохода.
Правило «запас прочности»
Хорошая инвестиция — это инвестиция, которая работает даже при пессимистичном сценарии. Если при самом плохом раскладе вы не теряете деньги — это нормальная инвестиция.
Посчитайте сценарий: рост 0%, простои 2 месяца, ремонт 50 000 в год. Если доходность в этом сценарии выше нуля — инвестиция устойчива.
FAQ
Как самостоятельно рассчитать доходность инвестиции? Формула: (Чистый арендный доход в год + Рост стоимости за год) / Полная стоимость вложений × 100%. Чистый арендный доход = Аренда - Налоги - Страховка - Ремонт - Простои.
Какая доходность считается «хорошей» для квартиры в СПб? Чистая суммарная доходность (аренда + рост) 10-15% годовых — хорошая. 7-10% — приемлемо. Ниже 7% — стоит сравнить с другими инструментами.
Нужно ли сравнивать с депозитом? Обязательно. В 2026 при ставках вкладов 17-20% — недвижимость должна давать сопоставимую доходность. Если нет — стоит подумать о распределении.
Как считать, если нет арендатора сразу? Закладывайте в расчёт 0-2 месяца до первого арендатора и 1 месяц простоя ежегодно. Это реалистично.
Читайте также
Подберём ЖК с лучшей ценой за м² под ваш бюджет
Для чего покупаете квартиру?