Заработать 1 млн на перепродаже новостройки в СПб: кейс клиента PLEADA
Виктор купил студию на котловане в апреле 2024-го. Через 20 месяцев продал — и вышел с 1,3 млн чистыми. Сейчас говорит: «Если бы знал тогда то, что знаю сейчас, купил бы ещё две».
Разбираем, как считается такая история и где она могла сломаться.
Хотите оценить инвестиционный потенциал конкретной новостройки? Эксперты PLEADA просчитают доходность и налоговую нагрузку под ваш объект. Получить расчёт →
Что купил, где и зачем
Студия 38 м² в новостройке Московского района — крупный жилой комплекс комфорт-класса, ввод намечался на конец 2025-го. Апрель 2024, стадия котлован, первый корпус. Цена: 6,0 млн рублей.
Виктор смотрел несколько вариантов в том же ЖК. Однушка — 7,1 млн, двушка — 9,5 млн. Оба варианта выходили за бюджет. Студия 38 м² — предел: накопления плюс продал машину. Ипотеку принципиально не брал: «Не хотел считать проценты к прибыли. Либо это работает само по себе, либо нет».
Цель была конкретная: купить на котловане, дождаться сдачи, продать по рыночной цене готового жилья.
Почему котлован — это не просто «дёшево»
Котлован — не просто скидка. Это обмен риска на цену. Застройщик продаёт дёшево, потому что стройка только началась и деньги нужны сейчас. Покупатель берёт риск долгостроя — и получает более низкую точку входа.
В Московском районе весной 2024-го картина была такая:
- Котлован, комфорт-класс: 155–165 тыс. ₽/м²
- Готовность 70–80% (6–9 месяцев до сдачи): 185–200 тыс. ₽/м²
- После сдачи, на первичном рынке: 195–215 тыс. ₽/м²
За 38 м² разница от котлована до готового жилья: 1,4–2,0 млн. На бумаге.
На практике бумажные цифры превращаются в реальные только если дом сдан в срок, рынок не просел и покупателя нашли быстро. Все три условия сработали — но об этом ниже.
Как выбирали объект
Виктор пришёл в PLEADA уже с идеей про этот ЖК — видел рекламу, понравился район. Задача была: проверить, что застройщик надёжный, и понять, реалистична ли перепродажа.
Что смотрели:
- История застройщика — сколько домов сдано, были ли переносы. У этого — 14 объектов, просрочек по срокам в Петербурге не было.
- Ликвидность района — Московский район: метро в 10 минутах, развитая инфраструктура, устойчивый спрос и на аренду, и на покупку. Если план не сработает — квартиру можно сдавать.
- Конкурентное окружение — сколько похожих студий в том же ЖК и в соседних. Если у застройщика останется 50 нераспроданных студий к сдаче — цена не вырастет.
По последнему пункту: в корпусе 1 студий оставалось 12 штук. К октябрю 2025-го (за месяц до сдачи) в продаже — ноль. Рынок поглотил весь объём.
Продажа: переуступка или после ключей
Дом сдали в ноябре 2025-го — по плану, без задержки. Виктор продавал переуступкой ещё до получения ключей.
Переуступка прав по ДДУ — это продажа до того, как квартира оформлена в собственность. Покупатель получает права по договору долевого участия, Виктор выходит из проекта. Юридически чуть сложнее обычной купли-продажи (нужно согласие застройщика, иногда банка), зато:
- Не нужно принимать квартиру и подписывать акт — если есть недоделки, они уже чужая головная боль.
- Не нужно платить коммунальные в период ожидания регистрации права.
- Покупатель получает «свежий» ДДУ с современной сделкой — иногда так проще с ипотекой у покупателя.
Выставил объявление в октябре 2025-го, когда до сдачи оставался месяц. Именно этот момент — оптимальный: дом виден, риски минимальны, ипотека на переуступку одобряется проще. Нашли покупателя за три недели. Цена — 7,5 млн.
Считаем чистую прибыль
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Покупка (апрель 2024) | 6 000 000 ₽ |
| Регистрация ДДУ | 5 000 ₽ |
| Услуги нотариуса (переуступка) | 30 000 ₽ |
| Продажа (декабрь 2025) | 7 500 000 ₽ |
| Валовая прибыль | 1 465 000 ₽ |
| НДФЛ 13% с прибыли | 195 000 ₽ |
| Чистая прибыль | ~1 270 000 ₽ |
Налог — неизбежен. Срок владения 20 месяцев, минимум для освобождения — 5 лет (апартаменты) или 3 года (жильё без ипотеки при определённых условиях). Здесь было менее 3 лет, поэтому 13% с прибыли: 13% × 1,5 млн ≈ 195 тыс. ₽. Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Итого: 1,27 млн чистыми за 20 месяцев на вложенные 6,0 млн. Доходность — около 12,7% годовых.
Для сравнения: банковский депозит в тот же период давал 16–18% годовых без риска. То есть флиппинг сработал, но обогнал депозит примерно на 70–80 тыс. рублей живых денег. Зато с потенциалом роста, если рынок пойдёт вверх сильнее.
Где была точка риска
Три риска, которые Виктор осознанно принял.
Долгострой. Если бы дом перенесли на год — деньги заморожены, план рушится. Страховки от этого нет. Именно поэтому выбор застройщика с историей — не перестраховка, а базовый чекпоинт.
Рыночный риск. С апреля 2024 по декабрь 2025 рынок в Московском районе держался. Но это не закон: в 2022-м цены на часть позиций проседали на 10–15%. Если бы рынок откатился — продажная цена не перекрыла бы вложения.
Риск ликвидности. Виктор вложил все 6 млн в один объект. Если бы покупатель искался не 3 недели, а 3 месяца — пришлось бы снижать цену или брать ипотеку под залог, чтобы не упустить срок переуступки.
«Я понимал, что рискую. Но ставка ЦБ 16% давала и депозит 16%. Я выбрал квартиру, потому что верил в район и знал застройщика», — говорит Виктор.
FAQ
Можно ли заработать на перепродаже новостройки с ипотекой? Да, но нужно считать. При ставке 16% и кредите 3 млн за 20 месяцев процентные расходы составят около 800 тыс. Маржа должна покрыть и это, и налог. Работает, если вход на котловане, район ликвидный и рост цены достаточный. IT-ипотека под 6% резко меняет расчёт в лучшую сторону — но на апартаменты и нежильё не распространяется.
Когда лучше продавать — до ключей или после? До ключей (переуступка): меньше бумаг, не нужно принимать квартиру, но круг покупателей чуть уже. После ключей и оформления собственности: больше покупателей (ипотека на готовое одобряется проще), но ждать оформления ещё 2–4 месяца и платить за период ожидания.
Нужно ли платить налог при перепродаже по переуступке? Да. НДФЛ 13% с разницы (цена продажи минус цена покупки по ДДУ). При суммарном годовом доходе выше 5 млн ставка становится 15% на сумму превышения. Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля.
Какой район СПб подходит для флиппинга? Московский, Приморский, Выборгский — устойчивый спрос, развитая инфраструктура, регулярные новые проекты. Мурино, Кудрово — дёшево войти, но ликвидность ниже и рост цены медленнее. Центральные районы — высокий порог входа, мало предложения на котловане, маржа съедается ценой.
Как проверить надёжность застройщика перед покупкой? Реестр проблемных объектов наш.дом.рф — там видно задержки сдачи по конкретным домам. История застройщика: сколько домов сдано, были ли переносы. Проектная декларация — обязательно читать раздел о финансировании строительства.
Хотите повторить кейс Виктора? Эксперты PLEADA оценят потенциал конкретного объекта и просчитают налоги до покупки. Получить расчёт →
Виктор — не профессиональный инвестор. Обычный человек, который сделал одну правильную ставку в правильный момент. 1,27 млн чистыми за 20 месяцев. Налог заплатил, спать не мешает. Сейчас смотрит второй объект — говорит, что на этот раз войдёт в двушку.
Смотрите также:
Подберём квартиру под ваш запрос за 60 секунд
Для чего покупаете квартиру?
Актуальные цены в ЖК МОСКО
Обновлено: 2026-08-04| Тип | Площадь | Цена от | Квартир |
|---|---|---|---|
| Студия | 19.7 м² — 40.1 м² | 8.4 млн ₽ | 74 |
| 1-комн. | 31.2 м² — 63.0 м² | 13.1 млн ₽ | 31 |
| 2-комн. | 45.3 м² — 45.3 м² | 18.7 млн ₽ | 6 |
