Апартаменты вместо квартиры: кейс экономии 2 млн в центре СПб
Антон хотел в центр. Не «где-нибудь у воды», а конкретно — Центральный или Адмиралтейский район, до метро пешком, желательно с историческим фасадом снаружи и современным ремонтом внутри. Бюджет — 14 млн. Риелтор сразу сказал: с таким бюджетом в центре — только вторичка 1970-х или апартаменты.
Антон выбрал апартаменты. Сэкономил 2 млн по сравнению с ближайшим аналогом-квартирой. Вот что за этим стоит — и о чём он пожалел.
Думаете об апартаментах в центре Петербурга? Эксперты PLEADA разберут плюсы, минусы и налоговую нагрузку под вашу ситуацию. Получить расчёт →
Что он купил и за сколько
Апартаменты 42 м² в апарт-отеле VALO на Воронежской улице — 12,1 млн рублей. Отделка под ключ, мебель включена, управляющая компания берёт на себя сдачу в аренду. Седьмой этаж, вид во двор-колодец, потолки 3 метра.
Ближайший аналог — квартира-студия 40 м² в том же районе на вторичке за 14,2 млн. Дом 1980-х, евроремонт, без мебели.
Разница: 2,1 млн рублей. За ту же площадь, в том же районе, только со статусом «апартаменты» вместо «квартира».
Антон взял ипотеку. На апартаменты льготные программы (семейная, IT) не распространяются — только стандартная ставка. Кредит 9 млн под 16% на 20 лет = ~127 000 ₽/мес.
Главные отличия: что теряешь при покупке апартаментов
Апартаменты — нежилое помещение юридически. Это не значит, что нельзя жить. Жить можно. Но вот что меняется:
Нет постоянной прописки. Только временная регистрация на 5 лет с продлением. Для большинства взрослых это не критично. Для детей — может мешать при записи в школу по адресу.
Налог на имущество выше. Для квартиры — 0,1% от кадастровой стоимости. Для апартаментов — от 0,5% до 2% (зависит от назначения здания). У Антона — 0,5%. За год: ~12 000 ₽ против ~2 500 ₽ за квартиру той же кадастровой стоимости.
Коммунальные платежи — по коммерческим тарифам. Вода, свет, тепло считаются по тарифам для нежилых помещений — в среднем на 15–25% дороже. За год разница накапливается до 15–20 тыс. ₽.
Нет налогового вычета. За квартиру можно вернуть до 260 000 ₽ (13% от 2 млн). За апартаменты — нет. Антон это знал, но решил, что экономия при покупке перевешивает.
Управляющую компанию (УК) сложнее сменить. В жилом доме — ТСЖ и общее собрание. В апарт-отеле — УК застройщика, и выйти из договора отдельный квест: собрание собственников, согласование, часто — судебный путь.
Считаем реальную разницу за 5 лет
| Статья | Апартаменты | Квартира |
|---|---|---|
| Цена покупки | 12 100 000 ₽ | 14 200 000 ₽ |
| Налог на имущество × 5 лет | 60 000 ₽ | 12 500 ₽ |
| Доп. расходы на ЖКХ × 5 лет | 75 000 ₽ | — |
| Налоговый вычет | 0 ₽ | −260 000 ₽ |
| Итого расходов | 12 235 000 ₽ | 13 952 500 ₽ |
| Экономия апартаментов | ~1 717 000 ₽ | — |
За пять лет чистая экономия сохраняется — около 1,7 млн. Цифра меняется, если апартаменты сдавать: тогда налог на доход тоже считается иначе (ИП на УСН или самозанятость — разные режимы).
Почему управляющая компания — это и плюс, и ловушка
Антон купил апартаменты в апарт-отеле с программой доходности: УК сдаёт номер в посуточную или краткосрочную аренду, Антон получает свою долю. Обещали 8–10% годовых.
По факту за первый год — 6,3%. Причины: сезонность (три «мёртвых» месяца), расходы УК (35% от выручки), недозагрузка в будни. Годовой доход — около 760 000 ₽ валовых, 494 000 ₽ чистыми после вычета комиссии УК.
Хорошо это или плохо? По сравнению с банковским депозитом 18% — плохо. По сравнению с квартирой в аренде (обычно 4–6% годовых от стоимости) — примерно то же самое, только арендатора искать не надо, трубы чинить не надо, звонки в 23:00 тоже.
«Если бы мне снова выбирать — взял бы апартаменты опять. Но уже без розовых очков про 10%. Реальные цифры — 6–7%, и это нормально для центра», — говорит Антон.
О чём пожалел
Один нюанс Антон не просчитал заранее: его мать хотела переехать в Петербург и прописаться к нему. В апартаментах — постоянная прописка невозможна. Маме пришлось снимать и оформлять регистрацию отдельно.
Второй момент: при продаже через 3 года минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет (для апартаментов, как для нежилой недвижимости). Для квартиры при единственном жилье — 3 года. Если продаст раньше — заплатит 13% с прибыли.
FAQ
Можно ли взять ипотеку на апартаменты? Да, но только рыночную ставку. Семейная, IT, военная ипотека на апартаменты не распространяется. Ставка в 2026-м — от 15,5% в зависимости от банка и объекта.
Можно ли прописаться в апартаментах? Только временная регистрация на срок до 5 лет с продлением. Постоянная прописка — невозможна по закону.
Апартаменты выгоднее квартиры для инвестора? Зависит от стратегии. Для посуточной аренды в центре через УК апарт-отеля — сопоставимо с квартирой, но меньше головной боли. Для длительной аренды самостоятельно — квартира даёт больше гибкости и ниже расходы.
Какой налоговый режим при сдаче апартаментов? Самозанятость (6% от дохода с физлиц, 4% — от юрлиц) или ИП на УСН (6% или 15%). Обычный НДФЛ 13% — тоже вариант, но менее выгодный.
Через сколько лет можно продать апартаменты без налога? Пять лет. Для квартиры-единственки — три года. Это важно, если планируете перепродажу в горизонте 3–4 лет.
Апартаменты или квартира — что выгоднее именно для вас? Эксперты PLEADA сделают расчёт с учётом вашей налоговой ситуации. Получить расчёт →
Антон сэкономил 1,7 млн за пять лет. Живёт в центре с ипотекой 9 млн вместо 16 — платёж другой. Логика есть. Но прописка родственников, повышенный налог и пятилетний порог для безналоговой продажи — это реальные минусы, про которые агент у застройщика обычно не говорит. А надо бы.
Смотрите также:
Подберём ЖК с лучшей ценой за м² под ваш бюджет
Для чего покупаете квартиру?