ЖК Борский Янино: доходность аренды

Студия в ЖК Борский стоит 5 915 250 ₽ и при аренде 25 000 ₽/мес даёт доходность около 5,1% годовых. Это не рекорд, но с учётом роста стоимости объекта к сдаче (прогноз +15–20%) полная доходность инвестиции за 2,5 года составит 20–25%. Разбираем цифры честно, без приукрашивания.

Рынок аренды в Янино-1: реальные ставки

Янино-1 — это посёлок с активным новым строительством. Арендаторы здесь — молодые специалисты, работающие в Невском и Красногвардейском районах Петербурга, студенты вузов правобережья, семьи, ещё не накопившие на покупку.

Актуальные ставки аренды в Янино-1 (март 2026):

Тип	Площадь	Ставка аренды/мес
Студия	22–27 м²	22 000–28 000 ₽
1-комнатная	33–38 м²	27 000–33 000 ₽
2-комнатная	50–60 м²	35 000–42 000 ₽

Для сравнения: аналогичные квартиры в Кудрово сдаются на 10–15% дороже. В Мурино ставки сопоставимы или ниже из-за высокой конкуренции. Янино находится в разумной середине.

Расчёт доходности: студия за 5,9 млн

Конкретный кейс. Студия 25,3 м² в ЖК Борский, корпус 1.1.

Параметры:

• Стоимость покупки: 5 915 250 ₽
• Ставка аренды: 25 000 ₽/мес
• Расходы на содержание (~10%): 2 500 ₽/мес
• Чистый доход: 22 500 ₽/мес = 270 000 ₽/год

Доходность без ипотеки: 270 000 ÷ 5 915 250 × 100% = 4,56% годовых (после расходов)

Доходность валовая (без учёта расходов): 300 000 ÷ 5 915 250 × 100% = 5,07% годовых

Скажем прямо: 5% — это ниже ставки по банковскому вкладу (сейчас 15–16%). Но вот в чём принципиальное отличие: вклад не растёт в цене. Квартира растёт.

Рост стоимости к моменту сдачи: исторические данные

По исторической статистике для ЖК Ленинградской области: котлован → сдача = +15–25% к цене. Возьмём консервативные 18%:

5 915 250 × 1,18 = 6 979 995 ₽ — стоимость студии в декабре 2028

Прирост стоимости: 1 064 745 ₽ за 2,5 года

При вложении 30% первоначального взноса (1 774 575 ₽):

• Арендный доход за 2,5 года (c момента сдачи, ~0,5 года): ~150 000 ₽
• Рост стоимости: 1 064 745 ₽
• Совокупный доход на вложенные деньги: ~70% за весь период

Это примерно 28% годовых на вложенный капитал при использовании ипотечного рычага. Цифра выглядит впечатляюще — и это не фантазия, а логика работы левериджа.

Стратегия 1: продать по переуступке

Переуступка права требования ДДУ — продажа квартиры ещё в процессе строительства. Можно продать в 2027 или прямо перед сдачей в 2028.

Плюсы:

• Не нужно платить за отделку и меблировку
• Налог с продажи 13% от разницы — но с учётом льгот для единственного жилья ситуация улучшается
• Деньги быстро

Минусы:

• Теряете на переуступке 100–200 тысяч (покупатель торгуется)
• Нужно отслеживать рынок, чтобы продать в правильный момент

Стратегия 2: сдавать долгосрочно после сдачи

Ставка 25 000 ₽/мес. При семейной ипотеке (6%) ежемесячный платёж по остатку 4,7 млн на 25 лет — около 30 500 ₽. Арендные поступления покрывают 82% платежа по льготной ипотеке.

Разница: 5 500 ₽/мес. Это небольшая доплата сверх аренды — фактически копите квартиру почти даром.

При рыночной ипотеке (17%) платёж — около 70 000 ₽. Аренда покрывает только 36%. Это уже не окупаемость, это субсидирование актива. Работает только если горизонт — 10+ лет.

Хотите посчитать доходность под ваш сценарий? Эксперты PLEADA сделают индивидуальный расчёт бесплатно. Получить расчёт →

Что даёт преимущество на рынке аренды Янино

К 2029 году в Янино-1 будут сданы несколько ЖК одновременно. Конкуренция среди арендодателей вырастет. Вот что сделает вашу квартиру привлекательнее:

Отделка под ключ. Арендаторы в Янино предпочитают квартиры с готовой отделкой. Бюджет отделки студии — 350 000–500 000 ₽, это добавит 3 000–5 000 ₽ к ставке и ускорит поиск жильца.

Меблировка и техника. Меблированная квартира сдаётся в 2–3 раза быстрее. Бюджет меблировки студии — 150 000–250 000 ₽.

Парковочное место. В Янино у большинства жителей есть машина. Парковка в доме — весомый аргумент при выборе квартиры.

Балкон или лоджия. В студиях с балконом ставка на 2 000–3 000 ₽ выше.

Почему Янино-1 будет расти в цене

Несколько долгосрочных факторов в пользу инвестора:

Развитие Кудрово подтягивает весь Восток Ленобласти. Кудрово уже один из самых развитых пригородов — это повышает статус и Янино-1.

Дефицит нормального жилья. Большая часть существующего жилфонда Янино — советские пятиэтажки. Новостройки занимают нишу без конкурентов.

Экологический фактор. Всё больше петербуржцев сознательно выбирают пригород ради воздуха. Янино — без заводов рядом.

Транспортные перспективы. Расширение Мурманского шоссе и потенциальное метро (2035+) — долгосрочный апсайд.

Рассматриваете инвестицию в ЖК Борский? PLEADA поможет выбрать лот, рассчитать доходность и оформить сделку. Записаться →

Читайте также

• ЖК Борский: семейная ипотека 2026
• ЖК Борский: план застройки и корпуса
• Акватория ПСК: инвестиция в премиум

Часто задаваемые вопросы

Сколько можно заработать на аренде в ЖК Борский? Студия 25 м² сдаётся за 22 000–28 000 ₽/мес. Валовая годовая доходность — около 5% при текущей цене.

Выгодно ли покупать студию для аренды? Чистая арендная доходность — около 4,5–5%. С учётом роста стоимости к сдаче (+15–20%) — совокупный доход за 2,5 года 20–25%.

Когда лучше покупать в ЖК Борский? Сейчас: на раннем этапе стройки цены ниже, чем перед сдачей. Исторически рост для ЖК ЛО — 15–25% за период строительства.

Можно ли снизить налоги при продаже? Да: если продаёте после 5 лет владения (3 года — если единственное жильё), НДФЛ 13% не платится с прибыли.