Как изменились цены на апартаменты в Санкт-Петербурге за 5 лет: анализ до 2026 года

За пять лет рынок апартаментов в Петербурге пережил настоящий бум: средняя цена квадратного метра выросла вдвое — с примерно 143 тысяч рублей в 2021-м до 286 тысяч в 2025-м. К началу 2026 года средняя стоимость всех форматов апартаментов достигла 365 тысяч рублей за квадрат — это рост на 16% только за последний год. Разброс цен сейчас огромный: от 133,6 тысяч в спальных районах до 539 тысяч в центре, а средний бюджет покупки составил 7,1 млн рублей против 6,3 млн в 2022 году.

Подбираете квартиру в Петербурге? Эксперт PLEADA бесплатно подберёт варианты под ваш бюджет, проверит застройщика и покажет реальные цифры. Получить консультацию →

Почему цены на апартаменты выросли именно вдвое, а не втрое или на 50%?

Удвоение стоимости за пять лет — это результат сразу нескольких факторов, которые работали синхронно. Во-первых, апартаменты долгое время оставались «серой зоной» рынка: формально нежилые помещения, фактически — квартиры под аренду. Когда в 2021–2022 годах спрос на инвестиционную недвижимость резко вырос (люди искали альтернативу депозитам), застройщики быстро нарастили предложение.

Во-вторых, инфляция и рост ставок по ипотеке подтолкнули цены на все форматы жилья. Для сравнения: масс-маркет новостроек за тот же период (2019–2025) подорожал на 141% — с 115 до 267 тысяч рублей за квадрат. Апартаменты росли чуть медленнее, но стабильнее, потому что их покупали в основном за наличные или под коммерческие кредиты.

Третий момент — сокращение предложения. К концу 2025 года объем доступных апартаментов на первичке упал на 21% по площади и на 24% по количеству лотов в сравнении с рекордным 2024-м. Меньше предложения — выше цена, классическая история.

Где в Петербурге апартаменты подорожали сильнее всего, а где остались доступными?

Географический разброс цен в 2025–2026 годах впечатляет. Максимальная стоимость квадратного метра в центре города достигла 539 тысяч рублей, минимальная в спальных районах — 133,6 тысяч. Это разница почти в четыре раза.

В центре (Адмиралтейский, Центральный районы) ценовой порог стартует от 356,8 тысяч за квадрат. Здесь доминируют сервисные апартаменты с консьержем, уборкой и управляющей компанией — их средняя цена в 2025-м составила 295,3 тысяч рублей (рост всего на 2% за год, рынок почти насытился). Элитные форматы в центре даже скорректировались на 2% вниз — покупатели стали осторожнее с объектами дороже 500 тысяч за квадрат.

Спальные районы (Приморский, Красносельский, Фрунзенский) показали более агрессивный рост. Несервисные юниты — студии и однушки без дополнительных услуг — подорожали на 10% за год, их средняя цена достигла 279 тысяч рублей. Здесь покупают под сдачу: доходность от аренды выше, а входной порог ниже.

Таблица: Средние цены на апартаменты в СПб по форматам (2025 год)

Формат	Средняя цена, тыс. руб./м²	Изменение за год	Доля на рынке
Несервисные юниты	279	+10%	20%
Сервисные апартаменты	295,3	+2%	77%
Элитные апартаменты	н/д	–2%	3%
Средняя по всем форматам	365	+16% к концу 2024	—

Сколько реально стоит купить апартаменты в 2026 году: бюджет на входе?

Средний чек покупки в 2025 году составил 7,1 млн рублей — это плюс 800 тысяч к показателям 2022-го. Что конкретно можно купить на эти деньги?

В спальном районе за 7 млн вы получите студию 25–30 квадратов или однушку 35–40 квадратов в новом комплексе с отделкой. Например, несервисный юнит по цене 279 тысяч за квадрат — это примерно 25 квадратов за 6,97 млн. Добавьте расходы на оформление (около 100–150 тысяч), мебель для сдачи (200–300 тысяч) — итого выходите на 7,5 млн «под ключ».

В центре за те же деньги вы едва впишетесь в студию 18–20 квадратов. При средней цене 356,8 тысяч за квадрат 20 квадратов обойдутся в 7,1 млн — без отделки и мебели. Зато ликвидность таких объектов выше: центр всегда в спросе у арендаторов.

На начало 2026 года в Петербурге представлено 62 комплекса апартаментов общим объемом 5,6 тысяч юнитов (204,7 тысяч квадратных метров). Выбор есть, но он сужается: застройщики переключаются на квартиры, где проще продавать через ипотеку.

Как изменилась доходность от сдачи апартаментов за пять лет?

Доходность — главный аргумент для покупателей апартаментов. Скажем прямо: абсолютные цифры аренды выросли, но относительная доходность просела из-за роста цен на покупку.

В 2021 году студия в спальном районе за 3,5 млн (примерно 143 тысячи за квадрат × 25 м²) приносила 25–30 тысяч в месяц — это 8,5–10% годовых. В 2026-м та же студия стоит уже 7 млн, аренда выросла до 35–40 тысяч в месяц, но доходность упала до 6–6,8% годовых. Рост есть, но он не поспевает за ростом входного порога.

В центре картина похожая: сервисные апартаменты за 7 млн в 2021-м давали 50–60 тысяч аренды (10% годовых), в 2026-м те же объекты стоят 12–14 млн, аренда 70–80 тысяч — доходность 6,7–7,5%. Коммунальные платежи и налоги тоже выросли: если раньше на студию уходило 3–4 тысячи в месяц, сейчас 5–6 тысяч плюс налог на имущество по кадастровой стоимости (для нежилых помещений ставка выше, чем для квартир).

Вывод: апартаменты остаются инвестицией, но маржа сжимается. Если покупаете сейчас, закладывайте доходность 6–7%, а не 10%, как пять лет назад.

Апартаменты или квартира: что выгоднее покупать в 2026 году?

Вопрос на миллион, и ответ зависит от ваших целей. Сравним по цифрам.

Квартира в новостройке масс-маркета в декабре 2025 года стоила в среднем 276 тысяч рублей за квадрат. Апартаменты (несервисные юниты) — 279 тысяч, сервисные — 295 тысяч. Разница почти исчезла, хотя пять лет назад апартаменты были на 20–30% дешевле квартир в том же доме.

Плюсы апартаментов: можно купить студию 15–18 квадратов (такой формат в жилом фонде почти не строят), нет привязки к прописке, проще сдавать посуточно. Минусы: нельзя прописаться, коммерческая ипотека (если вообще дадут), выше налог на имущество, нет льгот для семей с детьми.

Плюсы квартиры: доступна льготная ипотека (хотя ставки в 2026-м кусаются), можно прописаться, ниже налоги, проще продать (ликвидность выше). Минусы: дороже на входе (за счет большей площади), жестче контроль со стороны управляющих компаний при сдаче в аренду.

Если вы инвестор и покупаете за наличные под аренду — апартаменты в спальном районе дадут быструю окупаемость. Если планируете жить сами или брать ипотеку — квартира безопаснее и понятнее.

Что будет с ценами на апартаменты в ближайшие 2–3 года?

Прогнозировать недвижимость — неблагодарное дело, но тренды читаются. Предложение сокращается: минус 21% по площади за 2025 год. Застройщики переключились на жилые комплексы, потому что там проще привлекать покупателей через ипотеку. На начало 2026-го в Петербурге всего 62 комплекса апартаментов против сотен жилых проектов.

Если предложение продолжит падать, а спрос останется на текущем уровне (инвесторы никуда не денутся), цены продолжат расти, но медленнее. Прогноз: плюс 5–8% в год до 2028-го. Резкого обвала не будет — апартаменты покупают за наличные, здесь нет ипотечного пузыря, который может лопнуть.

Риски: ужесточение законодательства. Если государство введет запрет на посуточную аренду апартаментов (как обсуждалось в 2024-м) или повысит налоги для владельцев нежилых помещений, доходность упадет, а вместе с ней и спрос. Следите за новостями и закладывайте подушку безопасности.

Как не переплатить при покупке апартаментов: на что смотреть в 2026 году?

Первое — проверяйте застройщика. Апартаменты строятся по тем же правилам, что и жилье (через эскроу-счета с 2019 года), но нюансы есть. Убедитесь, что объект не попал в реестр проблемных, застройщик не меняет концепцию проекта на ходу (бывает, обещают сервис, а сдают голые стены).

Второе — считайте полную стоимость владения. Квадратный метр за 279 тысяч выглядит привлекательно, но добавьте: коммунальные платежи (на 30–40% выше, чем в квартирах, потому что тариф коммерческий), налог на имущество (ставка 1,5–2% от кадастровой стоимости против 0,1–0,3% для жилья), расходы на управляющую компанию (если сервисные апартаменты — от 100 рублей за квадрат в месяц).

Третье — оценивайте ликвидность района. В PLEADA мы регулярно сталкиваемся с ситуацией: клиент купил студию в новом квартале на окраине, через два года пытается продать — а спроса нет, потому что рядом ни метро, ни развитой инфраструктуры. Центр и районы у метро всегда в приоритете.

Четвертое — торгуйтесь. Рынок апартаментов менее горячий, чем жилой: скидка 3–5% реальна, особенно если покупаете на этапе котлована или берете несколько юнитов.

Советы эксперта PLEADA

Катя Чапман, контент-эксперт агентства недвижимости PLEADA:

«За пять лет рынок апартаментов в Петербурге прошел путь от “экзотики для инвесторов” до полноценного сегмента с понятными правилами. Цены выросли вдвое, но доходность сжалась — это нормально для зрелого рынка. Главное сейчас — не гнаться за дешевизной. Студия за 133 тысячи за квадрат на окраине может простаивать без арендаторов полгода, а объект в центре за 350 тысяч окупится быстрее.

Второй момент: считайте не только цену покупки, но и операционные расходы. Коммунальные платежи, налоги, обслуживание — всё это съедает 15–20% вашей арендной доходности. Если после вычета расходов остается меньше 5% годовых, проще положить деньги в облигации.

Третий совет — проверяйте юридическую чистоту. Апартаменты — это нежилое помещение, и если застройщик обанкротится, процедура возврата денег сложнее, чем с квартирами. Эскроу-счета защищают, но не на 100%. Мы в PLEADA всегда пробиваем историю застройщика, смотрим, как он сдавал предыдущие объекты, были ли задержки.

И последнее: не пытайтесь поймать дно. Если цены за год выросли на 16%, а вы ждете коррекции — можете прождать еще год и увидеть плюс 10%. Лучше купить сейчас по рыночной цене, чем переплатить на 15% через полгода. Хотите понять, когда именно вам выгоднее входить в рынок — приходите на персональный расчет. Мы посчитаем доходность конкретно под ваш бюджет, район и сроки, покажем реальные объекты с цифрами, а не абстрактные средние по рынку».

---

Узнайте, когда лучше купить апартаменты в Санкт-Петербурге — получите персональный расчёт выгоды. Оставьте заявку, и эксперты PLEADA подберут объекты с максимальной доходностью под ваш бюджет, посчитают полную стоимость владения и покажут, как не переплатить в 2026 году.

Подбираете квартиру в Петербурге? Эксперт PLEADA бесплатно подберёт варианты под ваш бюджет, проверит застройщика и покажет реальные цифры. Получить консультацию →