Покупать недвижимость во время войны: риски и реальность

С февраля 2022 года российский рынок недвижимости работает в режиме постоянного стресс-теста. Ключевая ставка то взлетала до 21%, то немного откатывалась. Льготная ипотека сначала разогнала спрос до перегрева, потом её фактически свернули. Цены при этом не упали — новостройки в апреле 2026-го стоят в среднем 329 000 руб./м² по России, вторичка — 281 000 руб./м². В Петербурге цифры выше: аналитики дают диапазон +8–12% за год по первичному рынку.

Что происходило? Спрос снизился — продажи первичного жилья в 2026-м упадут ещё на 15–20% по сравнению с прошлым годом. Предложение тоже не растёт активно. Рынок завис на «ценовом плато» — не падает и особо не растёт. Это не паника, но и не бурный рост. Для покупателя это открывает вполне конкретные сценарии — если понимать, что за чем стоит.

Нужна подборка новостроек под ваш бюджет? Эксперты PLEADA подберут лучшие варианты бесплатно. Получить подборку →

Что рынок делал в 2022–2024: факты без домыслов

Весна 2022-го — шок. Сделки почти встали на две-три недели, часть покупателей начала спешно конвертировать рубли в квадратные метры. В марте–апреле 2022-го в СПб фиксировали ажиотажный спрос: люди покупали всё подряд, боясь, что деньги обесценятся. Цены за тот квартал прибавили по некоторым оценкам 10–15%.

Потом маятник качнулся. Часть покупателей уехала, часть заняла выжидательную позицию. Застройщики вышли с программами субсидированной ипотеки под 0,01% — юридически честно, экономически — переложили стоимость ипотеки в цену квартиры. Разрыв между первичкой и вторичкой вырос до 60–80% в пользу новостроек.

В 2023-м льготная ипотека продолжала разгонять первичку — особенно в регионах присутствия крупных застройщиков. К середине 2024-го программы начали сворачивать: ставки по рыночной ипотеке ушли к 18–22%. Спрос тут же просел. Застройщики стали предлагать рассрочки, кэшбэки, «траншевые» схемы.

К 2025–2026-му рынок вошёл в стагнацию. Цены не рухнули — их держат ограниченное предложение и инфляция. Но и роста нет. Вторичка в апреле 2026-го теряет -0,46% в неделю. Первичка прибавляет +0,03% — символически. Рынок ждёт.

Реальные риски покупки сейчас

Вот в чём подвох — риски существуют, но они не одинаковые для всех. Одно дело — покупать с ипотекой по рыночной ставке, другое — вкладывать кэш в готовое жильё.

Риск	Вероятность	Как снизить
Застройщик задержит сдачу объекта	Средняя	Выбирать аккредитованных застройщиков, смотреть на эскроу-счета
Цены после стабилизации упадут	Низкая (в СПб)	Покупать ликвидные объекты: метро в пешей доступности, готовый дом
Потеря работы / дохода при ипотеке	Средняя	Платёж не выше 30% от дохода, подушка безопасности 3–6 месяцев
Курсовые и инфляционные потери на депозите	Высокая	Недвижимость исторически сохраняет рублёвую стоимость
Покупка неликвида в спешке	Высокая	Не торопиться, проверять планировку, этаж, окружение
Юридические риски при вторичке	Средняя	Проверка через нотариуса, история собственности

Самый недооценённый риск — купить что-то неликвидное в состоянии «лишь бы вложить деньги». Именно так в 2022-м люди покупали студии на первых этажах у платной дороги, а потом не могли сдать и не могли продать.

Исторические примеры: кто покупал в кризис и не пожалел

Три кризиса — три очень разных сценария.

2008–2009 год. Рублёвые цены на недвижимость в Петербурге просели на 20–30% от пика. Те, кто купил в 2009-м на дне с кэшем, к 2013 году зафиксировали прирост в 60–80% в рублях. Сложность была одна — в кризис у большинства не было свободных денег.

2014–2015 год. Рубль рухнул вдвое. Долларовые цены на недвижимость обвалились, рублёвые просели умеренно — на 10–15%. Те, кто держал сбережения в рублях и купил квартиру в 2014-м, сохранили покупательную способность лучше, чем те, кто держал наличные рубли на депозите под 12%.

2022 год. Покупатели первых двух недель после февраля платили премию за страх — переплачивали 5–15% к рыночной цене. Те, кто подождал до осени 2022-го и купил тихо без ажиотажа, попали на более адекватный рынок. Разница между «купить в панике» и «купить через полгода» в тот раз была ощутимой.

Кэш, терпение, ликвидная локация. Работало в 2009-м, в 2015-м, сработало и в 2022-м.

Кому точно не стоит покупать прямо сейчас

Скажем прямо — не каждому покупателю нынешний рынок подходит.

Если ипотека по рыночной ставке. При 18–22% годовых — это больно. Ежемесячный платёж по 6 млн руб. на 20 лет выходит около 95–105 тыс. руб. Для среднего петербуржца это половина зарплаты банку. Общая переплата за 20 лет: 3–4 стоимости квартиры. Задайте себе вопрос: точно ли нет других вариантов?

Если горизонт — перепродажа через 1–2 года. Рынок на плато. Быстро отбить разницу между ценой покупки и продажи при текущих комиссиях, налогах и стагнации не получится.

Если нет финансовой подушки. Нестабильная ситуация — это риск потери работы или снижения дохода. Ипотека с минимальным первоначальным взносом и без резервов — опасная конструкция.

Если хочется инвестировать в новостройку на котловане. Риск переноса сдачи и заморозки проекта в нынешних условиях выше обычного. Без глубокого изучения застройщика — не стоит.

Кому стоит — несмотря ни на что

Но есть сценарии, где покупать сейчас — вполне осмысленно.

Покупка под себя, без спекулятивных целей. Если вы платите аренду 40–60 тыс. руб. в месяц за квартиру, которую могли бы купить — математика в пользу покупки при наличии хотя бы 40–50% первого взноса. Субсидированные программы (семейная ипотека под 6%, IT-ипотека) делают расчёт ещё привлекательнее.

Готовое жильё с небольшой ипотекой. Если доля заёмных средств небольшая (30–40% от стоимости), переплата терпимая, а квартира под себя — это нормальное решение независимо от конъюнктуры.

Вторичка с хорошим торгом. Вторичный рынок сейчас даёт дисконты. Продавцы устали ждать, часть делает скидки 5–10% от первоначальной цены. Если у вас есть кэш — торгуйтесь.

Инвестиция в ликвид с длинным горизонтом. Квартира у метро в хорошем районе СПб через 5–7 лет почти наверняка будет стоить больше в рублях — с учётом инфляции это минимум сохранение капитала. Для рублёвых накоплений это по-прежнему один из понятных инструментов.

Подробнее о действующих ипотечных программах — на странице ипотека.

---

FAQ

Упадут ли цены после окончания боевых действий?

Короткий ответ: никто не знает. В 2022-м многие ждали обвала — его не случилось. Спрос, который сейчас отложен, при смягчении ситуации вернётся на рынок и скорее поддержит цены, чем уронит. На вторичке возможна коррекция — 5–10%, не больше. Ждать условного «мира» с чётко намеченной датой покупки — это стратегия с непредсказуемым горизонтом. Люди ждали с 2022-го. Некоторые ждут до сих пор.

Защищает ли недвижимость от инфляции?

В рублях — да, и цифры это подтверждают. С 2008 по 2026 год рублёвые цены на жильё в Петербурге выросли в 4–6 раз. Инфляция за тот же период — примерно в 4–5 раз. Недвижимость идёт вровень с инфляцией, иногда немного её обгоняет. Высокодоходной инвестицией это не назвать — скорее способ не потерять накопленное.

Что купить в кризис — новостройку или вторичку?

Зависит от целей. Вторичка сейчас даёт скидки и быстрый въезд — хорошо для тех, кто покупает под себя. Новостройка от надёжного застройщика с эскроу-счётом — лучше для тех, кто готов подождать и хочет получить дом в современном стандарте. Смотрите на конкретные объекты, а не на категорию в целом. Актуальные варианты в СПб — в разделе купить квартиру в СПб 2026: сейчас или ждать.

---

Рынок в нестабильное время — не место для импульсных решений. И не повод откладывать на годы, если задача конкретная: жильё для себя или защита рублёвых накоплений. Конкретные цифры, живой торг, проверенные объекты — с этим помогут эксперты PLEADA.

Подобрать квартиру под бюджет →