Новые дороги в пригородах Петербурга: что построят к 2028 году

Инфраструктурные проекты — это не просто новости для любителей дорожного строительства. Это прямые деньги в кармане владельца квартиры рядом со стройкой. Когда в 2023 году открылся новый выезд на КАД в зоне Мурино, цены в ближних ЖК подросли на 9–13% за квартал. Когда в 2024 году расширили Суздальское шоссе в Парголово, число сделок там выросло на треть.

Дорога — это не абстракция. Это сокращение времени в пути, рост ликвидности и прибавка к стоимости квартиры.

В этом материале — конкретные проекты с адресами, финансированием, реалистичными сроками и прогнозом влияния на рынок недвижимости.

Обновлено: 25 марта 2026 года. Источники: КРТИ СПб, Правительство ЛО, Росавтодор.

---

Кейс: как дорога изменила рынок — пример Парнаса

Когда в 2019–2020 годах строился съезд с КАД на Парнас (промзона — Парнас — жилые кварталы), цены в ближайших ЖК «Северная долина» и «Юнтолово» были в диапазоне 4–5 млн рублей за студию. К 2022 году, когда дорога заработала, — уже 6–7 млн. Дорога дала дополнительно 15–20% к стоимости за 2 года.

Это наблюдение нашей команды по базе сделок, которые мы сопровождали. Связь прямая: новая дорога → сокращение времени в пути → рост привлекательности → рост цен.

Денис Леушин, генеральный директор PLEADA: «Инвестиционно самые интересные объекты сейчас — те, где есть транспортная проблема, но известна дата её решения. Покупаешь сегодня с дисконтом, через 2–3 года получаешь рост. Ключевое — чтобы проект действительно финансировался, а не просто значился в планах».

---

Проект 1: Расширение Токсовского шоссе (Мурино — КАД)

Зона влияния: Мурино, Бугры, Новое Девяткино Статус: Финансирование утверждено, работы ведутся с 2025 года Срок: 2026–2027 годы Подрядчик: ГК «Автодор» (субподряд ДИРЕКЦИЯ ТДКО ЛО)

Это один из самых реальных и финансируемых проектов для пригородов Петербурга. Расширение Токсовского шоссе до 4 полос в каждую сторону на перегоне от КАД до основных кварталов Мурино — примерно 5,3 км.

Что конкретно строят:

• Расширение до 4+4 полос на перегоне Мурино–КАД
• Новая развязка на пересечении с Муринской дорогой
• Светофорное регулирование на ключевых перекрёстках (замена временных схем)
• Тротуары и велодорожки (часть маршрута)

Что изменится для транспорта: До расширения: пропускная способность ~1 200 автомобилей/час в одну сторону в час пик. После: расчётно ~2 400 автомобилей/час. Пробки сократятся с 6–7 баллов до ~4–5. Не рай, но реальное улучшение.

Влияние на рынок недвижимости:

ЖК	Потенциал роста после 2027
Аквилон RIVA	+8–11%
Энфилд (Arsenal)	+9–13%
Расцветай в Мурино	+7–10%
GloraX Бугры	+6–9%

---

Проект 2: Путепровод через ж/д в Новом Девяткино

Зона влияния: Северная часть Мурино, Новое Девяткино Статус: Проектирование завершено; финансирование согласовывается между городом и областью Срок: 2027–2028 годы (с риском сдвига)

Переезды через Октябрьскую железную дорогу в зоне Нового Девяткино — один из главных источников пробок. Каждый проходящий поезд закрывает переезд на 2–4 минуты. Частота поездов на этом направлении: 40–60 в сутки, включая товарные составы.

В часовой пробке это выглядит так: очередь наконец начинает рассасываться, но переезд снова закрывается — и всё встаёт.

Путепровод решает эту проблему радикально: дорога проходит над путями, переездов больше нет. Дополнительно — это второй выход из северной части Мурино, что само по себе снижает нагрузку на основные маршруты.

Риск: Финансирование совместное — СПб и ЛО. Такие проекты часто задерживаются именно из-за межбюджетных разногласий. Закладывайте 6–12 месяцев запаса к официальным срокам.

---

Проект 3: Восточный скоростной диаметр (ВСД)

Зона влияния: Новосаратовка, восток города, Невский и Красногвардейский районы Статус: Первые участки в строительстве; расширение и выезды — в проектировании Срок: 2026–2030 (поэтапно) Инвестор: ГЧП (государственно-частное партнёрство)

ВСД — это скоростная магистраль, которая должна замкнуть транспортное кольцо на востоке города: от КАД в районе Кудрово — через Невский район — до КАД в районе Пулково.

Для пригородов ключевые эффекты:

Новосаратовка: появятся выезды на ВСД, что создаст альтернативу Октябрьской набережной. Оценка: снижение нагрузки на набережную на 15–20%, время до «Рыбацкого» сократится примерно на 10 минут в час пик.

Кудрово: часть потока из Кудрово уйдёт на ВСД, разгружая перегон «Улица Дыбенко».

Рыбацкое — Купчино: улучшение связности этих районов, что делает их более привлекательными для жизни.

Важный нюанс: ВСД — платная дорога. По текущим расчётам, проезд будет стоить 80–120 рублей в одну сторону. Для ежедневных поездок — это 3 500–5 000 рублей в месяц дополнительно. Часть водителей предпочтёт бесплатные альтернативы — что само по себе разгрузит бесплатные дороги.

---

Проект 4: КАД-2 — второе кольцо

Зона влияния: Всеволожск, Янино, Гатчина, южные и восточные пригороды Статус: Проектирование и согласование; строительство начинается в 2026 году Срок: Полное завершение — 2032–2035 год; первые участки — 2028–2030

КАД-2 — самый масштабный дорожный проект агломерации Петербурга за 20 лет. Дорога пройдёт на расстоянии 30–50 км от центра города, соединяя Всеволожск на севере с Гатчиной на юге.

Что это означает для конкретных локаций:

Янино, Всеволожск: КАД-2 пройдёт через эти зоны. Для жителей — альтернативный выезд на дальние маршруты, разгрузка Токсовского шоссе. Для инвесторов — рост цен в зонах у новых развязок.

ЖК «Борский» (ССК, Янино-1): один из немногих ЖК, которые окажутся практически у самого КАД-2. Потенциал роста цен от инфраструктурного эффекта — значительный.

Гатчина, Новоселье: улучшение выхода на южные направления. Особенно важно для ЖК «Брусника Новоселье», «Загляденье» (Л1), «Кронунг Юг».

Неожиданный факт: по данным Росавтодора, строительство КАД-2 обойдётся в 280–320 млрд рублей. Для сравнения — весь годовой бюджет Ленинградской области составляет около 150 млрд. Проект финансируется из федерального бюджета — это важно для реалистичности сроков.

---

Проект 5: Новые выезды из Кудрово

Зона влияния: Кудрово, Красногвардейский район (со стороны Петербурга) Статус: Проектирование завершено, первые объекты в строительстве Срок: 2026–2028

Кудрово сейчас транспортно зажато: выезд через Мурино (пробки) или по Дороге жизни (тоже загружена). Два параллельных проекта:

1. Прямая дорога Кудрово → Уткина Заводь (Невский район): Позволяет объехать Мурино полностью. Выйти на шоссе Революции и далее в центр. По расчётам, сократит время от Кудрово до центра на 15–20 минут в час пик. Срок открытия: 2027 год.

2. Реконструкция Дороги жизни: Расширение и новые развязки на ключевых перекрёстках. Частично уже ведётся. Срок завершения: конец 2026 года.

Влияние на рынок Кудрово:

ЖК	Потенциал роста к 2028
ЖК у ст. Ул. Дыбенко	+7–10%
ЖК у Дороги жизни	+9–13%
ЖК в глубине Кудрово	+12–17% (максимальный выигрыш)

---

Проект 6: Расширение Петергофского шоссе

Зона влияния: Горелово, Новоселье, Стрельна, Кировский район Статус: Частично реализуется Срок: 2025–2027

Петергофское шоссе — главная артерия юго-западного направления. Загруженность в часы пик: 5–6 баллов на выходе из Стрельны/Горелово в сторону города.

Что делается:

• Расширение на участке от КАД до ул. Маршала Говорова
• Новые развязки у въезда в Новоселье
• Улучшение пересечения с кольцами КАД

Для ЖК «Брусника Новоселье», «Загляденье», «Кронунг Юг» — это прямое улучшение транспортной доступности. Уже сейчас, при старте работ, покупательский интерес к этим объектам растёт.

---

Сводная таблица: все проекты, сроки, влияние

Проект	Зона влияния	Статус	Срок	Прогноз роста цен
Расширение Токсовского шоссе	Мурино, Бугры	Строится	2027	+8–13%
Путепровод Новое Девяткино	Сев. Мурино	Проектирование	2027–2028	+5–8%
ВСД (первые этапы)	Новосаратовка, восток	Строится	2026–2030	+10–18%
КАД-2 (первые участки)	Янино, Всеволожск, юг	Старт 2026	2028–2030+	+7–15%
Новые выезды из Кудрово	Кудрово	Строится	2027	+10–15%
Петергофское шоссе	Новоселье, Горелово	Строится	2026–2027	+5–9%

Хотите купить квартиру в зоне роста? Эксперты PLEADA подберут объекты рядом с будущими дорогами — с реальным потенциалом роста цены. Получить подборку →

---

Как правильно покупать «под дорогу»: три стратегии

Разберём конкретные сценарии для инвесторов и тех, кто покупает для жизни.

Стратегия 1: Покупка сейчас — продажа после открытия дороги (2–3 года)

Лучшие кандидаты: Мурино (ЖК у Токсовского шоссе), Кудрово (у Дороги жизни). Риск: задержка сроков — потенциальная заморозка капитала. Потенциал: +8–15% к стоимости плюс общий рыночный рост.

Стратегия 2: Долгосрочная ставка на КАД-2 (5–7 лет)

Лучшие кандидаты: Янино, ЖК «Борский» (Янино-1), Всеволожск. Логика: сейчас максимальный дисконт («нет дороги рядом»), после КАД-2 — резкий рост. Риск: длинный горизонт, деньги «заморожены».

Стратегия 3: Стабильный рост без риска

Покупаете у уже открытых станций метро внутри КАД — где транспорт уже решён. Потенциал ниже, но стабильный и без дополнительных рисков. Лучшие кандидаты: ЖК у «Ладожской», «Бухарестской», «Рыбацкого».

---

FAQ: новые дороги в пригородах Петербурга

Когда закончат расширение Токсовского шоссе в Мурино?

Официальный срок — 2027 год. Работы начались в 2025-м. Риск задержки на 6–12 месяцев существует, но финансирование утверждено — это главное. С большой вероятностью основной эффект будет виден уже в конце 2026–начале 2027 года.

Что такое ВСД и как он связан с пригородами?

ВСД (Восточный скоростной диаметр) — платная магистраль по восточному периметру Петербурга. Для Новосаратовки создаст альтернативный выезд к КАД. Для Кудрово — сократит нагрузку на Дорогу жизни. Плата за проезд: ~80–120 рублей в одну сторону. Первые участки — 2027–2028 годы.

КАД-2 — это реально или только планы?

Проект реальный: в 2026 году начинается строительство первых участков, финансирование из федерального бюджета подтверждено. Но полное завершение — 2032–2035 год. Для инвестора с горизонтом 3 года — слишком долго. Для долгосрочного вложения в Янино или Всеволожск — интересно.

Как узнать, какие дороги планируются рядом с конкретным ЖК?

Официальные источники: КРТИ Санкт-Петербурга (krtisp.ru), Дорожный комитет ЛО (lenobl.ru), ГенПлан СПб в открытом доступе. Или обратитесь к PLEADA — мы анализируем инфраструктурный контекст для каждого ЖК.

Вырастут ли цены в Мурино после расширения Токсовского шоссе?

По нашим оценкам — да, на 8–13% в ближних ЖК к «Девяткино» в течение года после завершения. Но это не значит, что нужно ждать — часть роста уже заложена в текущих ценах. Покупать лучше до завершения, а не после.

---

Читайте также

• Пробки в Мурино: как добраться до метро и стоит ли там жить
• Транспортная доступность Новосаратовки: одна дорога через деревню
• Метро Юго-Западная: новая станция и новостройки вокруг неё
• КАД-2 вокруг Петербурга: строительство начнётся в 2026 году

Хотите знать, какие ЖК выиграют от новых дорог? PLEADA отслеживает инфраструктурные проекты и подбирает квартиры с реальным транспортным потенциалом роста. Получить подборку →