Налог при передаче квартиры родственнику: дарственная или продажа в 2026 году

Многие думают, что при продаже или дарении квартиры приходится платить 13% налога. Но это не всегда так. При дарении квартиры близкому родственнику (супругу, родителям, детям, бабушкам, дедушкам, внукам, братьям и сёстрам) налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не взимается. А при продаже налог платить не нужно, если вы владели квартирой дольше установленного законом срока. Если срок меньше, то налог составит 13% от суммы, превышающей налоговый вычет. Давайте разберемся, когда и сколько придётся заплатить, и когда можно передать квартиру без налоговых потерь.

Вкратце:

• Дарение близкому родственнику — налог 0%.
• Продажа без налога — после минимального срока владения (он зависит от того, как и когда получена квартира).
• Если срок меньше — налог 13% с разницы между ценой продажи и расходами на покупку (или с вычетом в 1 млн ₽).
• Информация актуальна на июнь 2026 года.

📩 Мечтаете о первой квартире без налоговых хлопот? Подберём варианты под ваш бюджет и поможем с ипотекой — комиссия 0 ₽. Написать в MAX — пришлём подборку через два часа.

Какие налоги при дарении квартиры родственнику?

При дарении одаряемый получает доход, равный стоимости квартиры. По закону он должен заплатить 13% НДФЛ. Но есть важное исключение: дарение между близкими родственниками освобождается от налога. К ним относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры — согласно Семейному кодексу. Если даритель и одаряемый — близкие родственники, то подавать декларацию и платить налог не нужно.

Если же вы дарите квартиру, например, племяннику, тёте или другу, одаряемый обязан задекларировать доход и заплатить 13% от кадастровой или рыночной стоимости квартиры (по оценке налоговой).

Пример из практики СПб 2026: Представьте, что вы дарите квартиру-студию в новом ЖК в Приморском районе стоимостью 6 000 000 ₽.

1. Если одаряемый — ваш сын, налог составит 0 ₽.
2. Если одаряемый — племянник, он должен будет заплатить 13% от стоимости. Сумма налога составит 780 000 ₽. Это существенная сумма, поэтому в таких случаях часто выбирают договор купли-продажи или ищут законные способы оптимизации.

Какие налоги при продаже квартиры родственнику?

Продажа квартиры родственнику — это обычная сделка купли-продажи. Продавец получает доход и должен заплатить НДФЛ, если не истек минимальный срок владения. Для квартир, приобретённых после 1 января 2016 года, этот срок составляет 5 лет (в некоторых случаях — 3 года). Если вы владели квартирой дольше, налог платить не нужно. Если меньше, то налог составит 13% с разницы между ценой продажи и расходами на покупку (или с налоговым вычетом в 1 млн ₽, если расходы подтвердить не удалось).

Важно понимать: продажа квартиры родственнику не даёт автоматического освобождения от налога. Срок владения рассчитывается так же, как и при продаже постороннему.

Нюанс с ценой сделки: В 2026 году налоговая служба (ФНС) активно использует автоматизированные системы контроля. Если вы продадите квартиру родственнику за 1 млн ₽, хотя её рыночная стоимость в Санкт-Петербурге составляет 10 млн ₽, налоговая может расценить это как попытку ухода от налогов. В этом случае налог будет рассчитан не от суммы в договоре, а от 70% кадастровой стоимости объекта.

Какой минимальный срок владения для освобождения от налога?

Минимальный срок владения зависит от того, как вы получили квартиру. Если квартира была:

• получена в наследство или в дар от близкого родственника,
• приватизирована,
• получена по договору ренты, то срок владения составляет 3 года. Во всех остальных случаях (покупка, долевое строительство по ДДУ) — 5 лет. Если вы продаёте квартиру после истечения этого срока, налог платить не нужно.

Важные уточнения по срокам:

1. Для новостроек: Срок владения по ДДУ (договору долевого участия) начинает отсчитываться не с даты подписания договора, а с даты подписания акта приема-передачи квартиры и регистрации права собственности в Росреестре.
2. Для наследников: Срок в 3 года считается со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права собственности в МФЦ. Это позволяет законно сократить ожидание перед продажей.

Что выгоднее: подарить или продать?

Выбор зависит от конкретной ситуации. Если вы хотите передать квартиру ребёнку или супругу, дарение выгоднее, так как налога нет ни у одаряемого. Если же вы продаёте квартиру, которой владели меньше минимального срока, придётся заплатить налог. Но продавец имеет право на налоговый вычет (до 1 млн ₽ или в сумме расходов на покупку), что может снизить сумму налога.

Для покупателя (родственника) покупка квартиры может дать право на имущественный вычет (до 2 млн ₽ от стоимости квартиры), что уменьшит его налог на будущие доходы. При дарении такого вычета нет.

Сравним на цифрах (СПб 2026): Квартира стоит 8 000 000 ₽. Срок владения продавца — 2 года. Расходы на покупку были 6 000 000 ₽.

• Вариант «Дарение»: Налогов 0 ₽. Квартира перешла к родственнику бесплатно.
• Вариант «Продажа»: Продавец платит налог с разницы: $(8,000,000 - 6,000,000) \times 13% = 260,000$ ₽. Однако покупатель-родственник может вернуть себе до 260 000 ₽ (13% от 2 млн ₽) через имущественный вычет. В итоге семья в целом не теряет деньги, но происходит перераспределение средств.

Как оформить передачу квартиры без налоговых потерь?

Самый простой способ — дарение между близкими родственниками. Никаких налогов, только регистрация перехода права собственности в Росреестре (госпошлина 2 000 ₽). Если вы хотите продать квартиру, но срок владения меньше минимального, можно подождать, пока он истечёт — тогда налог не придётся платить. Если ждать нет возможности, можно использовать налоговый вычет или уменьшить доход на расходы.

Стратегия «Минимизация налога»: Если вы планируете продать квартиру родственнику до истечения 5 лет, соберите все чеки и договоры, подтверждающие расходы на покупку, отделку (если она была застройщиком или подтверждена договорами с подрядчиками) и комиссию агентов. Все эти суммы законно вычитаются из налоговой базы.

Обратите внимание: не стоит пытаться занизить цену в договоре купли-продажи — налоговая может пересчитать налог, исходя из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Особенности передачи квартиры в новостройках СПб

При передаче квартиры в новом фонде (особенно в районах Мурино, Кудрово или набережных Финского залива) есть свои особенности.

1. Переуступка прав (цессия): Если дом еще строится, вы передаете не квартиру, а право требования по договору. Здесь действуют иные правила: налог платит продавец с разницы между ценой покупки у застройщика и ценой продажи. Дарение прав по ДДУ также возможно, но технически сложнее.
2. Первичная регистрация: Если квартира только что получена от застройщика, срок владения начинается с даты записи в ЕГРН. Если вы сразу дарите её ребенку, срок владения для ребенка также обнуляется (начинается заново), но он наследует «чистоту» объекта.
3. Ипотечные квартиры: Передать квартиру, которая находится в залоге у банка, можно только с письменного согласия кредитной организации. Банки неохотно идут на дарение, так как меняется заемщик, и часто требуют полного погашения кредита перед сделкой.

Какие документы нужны для дарения или продажи?

Для дарения:

• Договор дарения (в простой письменной форме, но рекомендуется заверить нотариально для защиты от оспаривания);
• Паспорта сторон;
• Выписка из ЕГРН (актуальная на дату сделки);
• Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, ДДУ или свидетельство о праве на наследство);
• Согласие супруга дарителя (если квартира была приобретена в браке и является совместной собственностью).

Для продажи:

• Договор купли-продажи (ДКП);
• Акт приёма-передачи;
• Паспорта сторон;
• Выписка из ЕГРН;
• Справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ и капремонту (важно для покупателя);
• Отчёт об оценке (если сделка проходит с ипотекой покупателя).

Регистрация сделки в Росреестре через МФЦ или электронные сервисы — обязательна.

Сравнение: дарение vs продажа

Параметр	Дарение близкому родственнику	Продажа (родственнику)
Налог для дарителя/продавца	0%	13% при сроке владения меньше минимального
Налог для одаряемого/покупателя	0% (освобождение)	0% (покупатель не платит налог)
Право на имущественный вычет у получателя	Нет	Есть (до 2 млн ₽)
Риск признания сделки недействительной	Низкий (но выше при оспаривании наследниками)	Низкий
Госпошлина за регистрацию	2 000 ₽	2 000 ₽
Когда выгодно	Если хотите передать безвозмездно	Если хотите дать родственнику вычет или вернуть деньги

💬 Сомневаетесь, какой вариант подходит именно вам? Эксперты PLEADA помогут разобраться в налоговых нюансах и подберут квартиру, учитывая ваши планы. Написать в MAX — ответим за 15 минут.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог при дарении между супругами?

Нет, дарение между супругами не облагается НДФЛ — они близкие родственники. Но если квартира была приобретена в браке, она, скорее всего, уже считается совместной собственностью. В таком случае, возможно, дарение и не понадобится — достаточно будет оформить долю или оставить всё как есть.

Какой налог при продаже квартиры, полученной в дар?

Если вы получили квартиру в подарок от близкого родственника, то чтобы не платить налог, нужно владеть ею не менее трех лет. Продали раньше? Тогда будьте готовы к 13% с разницы между ценой продажи и понесенными расходами (или с вычетом миллиона рублей).

Можно ли продать квартиру родственнику без налога?

Вполне. Если вы владели квартирой дольше установленного срока (3 или 5 лет). Меньше срока? Налог заплатить придётся, но можно воспользоваться вычетом.

Что такое взаимозависимые лица и как это влияет на налог?

Взаимозависимые лица – это, например, родственники или другие связанные люди. При продаже квартиры такому лицу налоговая инспекция может заинтересоваться, не занижена ли в договоре цена. Если она окажется ниже рыночной более чем на 20%, налог могут пересчитать, опираясь на кадастровую стоимость.

Как уменьшить налог при продаже квартиры родственнику?

Попробуйте уменьшить доход, предоставив документы, подтверждающие расходы на покупку этой квартиры. Или воспользуйтесь имущественным вычетом в миллион рублей. Ещё один вариант – подождать, пока не истечёт минимальный срок владения.

Можно ли оформить «смешанный» договор?

Да, существует договор купли-продажи с элементами дарения. Это когда часть стоимости квартиры оплачивается, а часть передается безвозмездно. В этом случае налог рассчитывается только с оплаченной части, что позволяет существенно сэкономить, если сумма продажи превышает порог вычета.

Подберём первую квартиру под вашу ипотеку

Расскажите, какой у вас бюджет — и мы за 15 минут подберем варианты с самой выгодной ставкой и без комиссии. Поможем с оформлением и ответим на любые вопросы по налогам, чтобы ваша покупка в Санкт-Петербурге была максимально выгодной.

→ Написать в MAX

Или просто оставьте заявку — мы перезвоним вам в течение 15 минут.

Полезные материалы: новостройки СПб, ипотека, районы, калькулятор