Как избежать налогов при перепродаже апартаментов в Санкт-Петербурге в 2026 году

Апартаменты в Санкт-Петербурге – популярный, но непростой актив, если говорить о налогах. Они отличаются от квартир: считаются нежильем и не подпадают под многие льготы. Но есть вполне легальные способы уменьшить налог или избежать его вовсе. Давайте разбираться по шагам, простым языком, как будто мы с вами друзья. Подумайте сами: без грамотного подхода можно потерять сотни тысяч рублей при продаже. А если изначально подойти к покупке с умом, можно здорово сэкономить в будущем.

Коротко: Налог можно не платить, если владеть апартаментами больше 5 лет. Если срок меньше – используйте вычеты: фиксированный (250 000 ₽) или учтите расходы на покупку. Обязательно сверяйтесь с кадастровой стоимостью – налоговая не примет цену ниже 70% от неё.

• 📍 Чтобы не платить налог, нужно владеть апартаментами минимум 5 лет (для наследства, дара от близких или приватизации – 3 года).
• 🏗️ В 2026 году средняя цена апартаментов в СПб – 320–450 тыс. ₽/м² (по данным cian.ru).
• ⏰ Информация актуальна на май 2026 года.

📩 Хотите узнать точную сумму налога для ваших апартаментов? Написать в MAX – наш эксперт бесплатно проверит кадастровую стоимость и подскажет, как сэкономить.

Какие налоги нужно платить при продаже апартаментов?

При перепродаже апартаментов в Санкт-Петербурге вы платите НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Ставка – 13% с доходов до 2,4 млн ₽ в год и 15% – с суммы, превышающей этот лимит. Налоговая база – это большее из двух значений: цена сделки или 70% от кадастровой стоимости апартаментов на 1 января года продажи. Это сделано, чтобы никто не занижал цену в договоре.

Представьте себе: вы продаете апартаменты в новостройке на Васильевском острове за 8 500 000 ₽. Кадастровая стоимость – 10 000 000 ₽. 70% от кадастра – 7 000 000 ₽. Ваша цена выше (8,5 млн > 7 млн), поэтому налоговая база – 8 500 000 ₽. А если бы вы написали в договоре 6 500 000 ₽, налоговая автоматически взяла бы 7 000 000 ₽ (70% от кадастра) и посчитала налог с этой суммы.

За первый квартал 2026 года в СПб было совершено около 1200 сделок с апартаментами. В среднем, владели ими перед продажей 2–3 года. Это значит, что большинство собственников будут платить налог, а не избавляться от него.

Как не платить налог?

Единственный способ избежать налога полностью – владеть апартаментами больше 5 лет. Отсчет начинается с момента регистрации права собственности в Росреестре. Для тех, кто получил апартаменты по наследству, в дар от близких родственников или через приватизацию, срок сокращается до 3 лет. В Санкт-Петербурге, судя по рынку, большинство перепродаж происходит через 2–3 года, поэтому полное освобождение – скорее исключение.

Вот пример: семья купила апартаменты в ЖК “Ленинский Проспект” в 2021 году за 6 200 000 ₽. В 2026 году продали их за 8 000 000 ₽. Прошло больше 5 лет, значит, они не платят НДФЛ и экономят 1 040 000 ₽ (13% от 8 млн). Если бы продали в 2024 году (через 3 года), пришлось бы заплатить минимум 227 500 ₽, даже с вычетом.

Запомните: если вы получили апартаменты в дар, но не от близкого родственника, льготный 3-летний срок не действует – только полные 5 лет. Близкими родственниками считаются родители, дети, супруги, братья и сестры, дедушки и бабушки.

Какие вычеты можно использовать?

Если вы владеете апартаментами меньше 5 лет, нужно подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог. Но его размер можно значительно уменьшить двумя способами, предусмотренными законом. Выберите тот, который выгоднее именно вам.

Способ	Как это работает	Пример (продажа за 7 000 000 ₽)	Итоговый налог к уплате
Фиксированный вычет	Из суммы продажи вычитается 250 000 ₽. Не нужно подтверждать расходы на покупку.	(7 000 000 - 250 000) × 13% = 877 500 ₽	877 500 ₽
Вычет расходов на приобретение	Из суммы продажи вычитается всё, что вы потратили на покупку: цена по ДКП, проценты по ипотеке, расходы наследодателя. Нужны все платёжные документы.	Купили за 4 000 000 ₽ + 500 000 ₽ процентов. База: 7 000 000 - 4 500 000 = 2 500 000 × 13% = 325 000 ₽	325 000 ₽

Разница ощутимая – в нашем примере она составляет 552 500 ₽. Фиксированный вычет подойдет, если вы купили апартаменты очень дешево или получили их почти бесплатно. В 85% случаев выгоднее использовать вычет в размере расходов.

Кстати, проценты по ипотеке учитываются полностью, даже если вы досрочно погасили кредит. Но затраты на ремонт, мебель или технику не принимаются во внимание – только прямые расходы на покупку.

Почему стоит проверить кадастровую стоимость?

Налоговая всегда сравнивает цену продажи в договоре с 70% от кадастровой стоимости апартаментов. Если ваша цена ниже, налог будет считаться от кадастрового значения. В Санкт-Петербурге для новостроек это обычно 70–80% от рыночной цены. Проверить кадастровую стоимость можно бесплатно на Публичной кадастровой карте или через портал Госуслуг.

Недавно был случай: апартаменты в центре СПб продали за 9 000 000 ₽. Кадастровая стоимость – 13 500 000 ₽. 70% от кадастра – 9 450 000 ₽. Цена продажи (9 млн) оказалась ниже расчетной величины (9,45 млн), поэтому налоговая доначислила налог с разницы в 450 000 ₽, что добавило 58 500 ₽ к уплате.

Кадастровую стоимость в СПб регулярно пересматривают, и она обычно растет. Для апартаментов, купленных несколько лет назад, она может быть ниже текущей рыночной, что вам на руку. Для новостроек – часто близка к рыночной.## Как уменьшить налог с помощью ипотечных расходов?

Покупая апартаменты в ипотеку, можно ощутимо снизить налоговую базу, учитывая выплаченные проценты. Это вполне легальный и действенный способ сэкономить. Все проценты, уплаченные банку за весь период кредита, добавляются к изначальной стоимости покупки.

Например: вы приобрели апартаменты за 6 000 000 ₽, из которых 4 000 000 ₽ – это кредит. За три года вы выплатили 750 000 ₽ процентов. Затем продали их за 8 000 000 ₽. Ваши расходы составят: 6 000 000 ₽ (цена) + 750 000 ₽ (проценты) = 6 750 000 ₽. Налоговая база будет равна: 8 000 000 - 6 750 000 = 1 250 000 ₽. Налог составит: 1 250 000 ₽ × 13% = 162 500 ₽.

Без учёта процентов налог был бы: (8 000 000 - 6 000 000) × 13% = 260 000 ₽. Получается экономия в 97 500 ₽. Неплохо, правда?

Чтобы подтвердить это, нужно предоставить в ФНС: кредитный договор, график платежей и банковские выписки об уплаченных процентах. Даже если вы рефинансировали кредит в другом банке, все проценты будут учтены.

Что делать, если продал в убыток?

Если апартаменты были проданы дешевле, чем куплены (расходы подтверждены документально и превышают доход), налогооблагаемый доход будет нулевым. Соответственно, платить налог не нужно. Однако необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, чтобы отчитаться о сделке и обосновать отсутствие налога.

Это может произойти, если продажа осуществляется в период спада рынка или в ситуации, требующей срочной продажи. Допустим, вы купили за 7 500 000 ₽, а продали за 6 800 000 ₽. Убыток составит 700 000 ₽. Налоговая база – 0. Налог – 0.

Но даже при продаже в убыток декларацию подавать обязательно! Иначе ФНС может начислить штраф за неподачу. В декларации нужно приложить все документы, подтверждающие первоначальную стоимость покупки.

Убыток от продажи недвижимости нельзя переносить на будущие периоды или зачитывать против других доходов – это справедливо только для ценных бумаг и операций предпринимателей.

Какие ошибки чаще всего допускают при расчёте налога?

Наиболее распространённая ошибка – неправильное определение сроков владения. Многие отсчитывают от даты подписания договора долевого участия, а нужно – от даты регистрации права собственности в Росреестре. Разница может быть в несколько месяцев, а это критично, если вы близки к 5-летнему сроку.

Вторая ошибка – игнорирование кадастровой стоимости. Продавая апартаменты по заниженной цене (чтобы покупатель сэкономил на налоге), вы рискуете получить доначисление, поскольку ФНС будет считать налог от 70% кадастровой стоимости.

Третья ошибка – потеря документов на покупку. Без договора купли-продажи, актов приёма-передачи и платёжных документов вы не сможете воспользоваться вычетом в размере расходов и будете вынуждены использовать только фиксированные 250 000 ₽, что почти всегда менее выгодно.

Четвёртая ошибка – забывают о декларации при продаже в убыток. Даже если налог равен нулю, декларацию подать нужно, иначе придётся заплатить штраф в 1000 ₽ плюс возможные санкции за сокрытие дохода.

💬 Запутались в расчётах? Мы бесплатно поможем заполнить декларацию и подать её онлайн. Написать в MAX – объясним всё за 15 минут.

Как правильно подать декларацию?

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в любом случае, если срок владения меньше 5 лет. Сделать это нужно в году, следующем за годом продажи, до 30 апреля. Удобнее всего подать онлайн через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или через портал Госуслуг – это самый простой и быстрый способ.

Для заполнения декларации понадобятся: паспорт, ИНН, документы на покупку (ДКП, акты, платёжные документы), документы на продажу (ДКП), данные о кадастровой стоимости, документы на ипотеку (если она была).

После подачи декларации у вас есть до 15 июля того же года, чтобы уплатить налог. Оплатить можно через любой банк или прямо в личном кабинете на сайте ФНС.

Если пропустили срок подачи, но налог к уплате нулевой (продали в убыток) – штраф будет минимальным (1000 ₽). Если же налог есть – штраф составит 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от общей суммы.

Частые вопросы

Чем налог на продажу апартаментов отличается от налога на продажу квартиры? Главное отличие – отсутствие льгот. Для квартир предусмотрен вычет в 1 000 000 ₽ и освобождение от налога, если это единственное жилье. Для апартаментов эти льготы не действуют. Кроме того, для квартир минимальный срок владения для освобождения от налога обычно составляет 3 года (5 лет только если право собственности зарегистрировано после 2016 года и не подпадает под льготные категории).

Нужно ли платить налог, если продал апартаменты через 6 лет? Нет. Если вы владели апартаментами более 5 лет, вы полностью освобождены от уплаты НДФЛ при их продаже. Вам даже не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ – достаточно документов, подтверждающих срок владения (выписка из ЕГРН с датой регистрации права).

Что считается документальным подтверждением расходов? Договор купли-продажи, акт приёма-передачи, банковские выписки об оплате, кредитный договор с графиком платежей (для учёта процентов). Все документы должны быть оформлены правильно, с указанием ваших данных и данных продавца, суммы сделки, даты.

Можно ли учесть затраты на ремонт? К сожалению, затраты на ремонт, мебель или технику при расчёте налога с продажи не учитываются. Налоговый кодекс разрешает учитывать только непосредственные расходы на приобретение самого объекта недвижимости и проценты по ипотеке.

Что будет, если не подать декларацию? Если вы обязаны её подать, но не сделали этого до 30 апреля, ФНС начислит штраф – 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от общей суммы. Кроме того, на сумму неуплаченного налога начислят пени – 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Ищете апартаменты с выгодой? Посмотрите актуальные новостройки СПб в нашем каталоге. А для расчёта ежемесячных платежей используйте наш ипотечный калькулятор.## Выберем апартаменты, чтобы выгодно продать потом

Удачный выбор при покупке поможет сэкономить на налогах в будущем. Мы бесплатно подберем варианты, спрогнозируем, насколько вырастет цена, и рассчитаем налог при перепродаже. У нас есть доступ ко всем новым домам Санкт-Петербурга – от бюджетных до элитных.

→ Написать в MAX

Или оставьте заявку – мы перезвоним через 15 минут и всё расскажем. Поможем подобрать апартаменты, которые вырастут в цене и их будет легко продать, заплатив минимум налогов. Представьте, сосед по очереди рассказывал, как быстро продал свою квартиру в соседнем доме.