Кадастровая стоимость в СПб 2026–2027: как новая оценка изменит налог на имущество

В 2025–2026 годах в Петербурге прошла плановая государственная кадастровая оценка. Результат: кадастровая стоимость большинства квартир выросла на 15–25%. С 2027 года именно от неё будут считать налог на имущество. Разбираем, что изменится и что делать прямо сейчас.

Покупаете квартиру в новостройке СПб? Консультация по выбору ЖК и расчёту затрат — в канале MAX. Написать в MAX →

Что такое кадастровая стоимость и как она связана с налогом

Кадастровая стоимость — это официальная оценка недвижимости государством. Она не равна рыночной цене, но должна быть к ней приближена.

Зачем нужна кадастровая стоимость:

• Расчёт налога на имущество физических лиц
• Расчёт земельного налога
• База для НДФЛ при продаже (нельзя продать ниже 70% кадастровой)
• Государственные пошлины при сделках

Как считается налог на имущество: Налог = Кадастровая стоимость × Налоговая ставка

Ставки в СПб (2026):

• До 5 млн кадастровой стоимости: 0,1%
• 5–10 млн: 0,15%
• 10–20 млн: 0,2%
• Свыше 20 млн: 0,3%

Пример (старая оценка): квартира с кадастровой 4,5 млн → налог 4 500 000 × 0,1% = 4 500 ₽/год

Пример (новая оценка +18%): кадастровая 5,31 млн → ставка уже 0,15% → налог 5 310 000 × 0,15% = 7 965 ₽/год

Разница: +3 465 ₽ в год. Не катастрофа, но заметно.

На сколько выросла кадастровая стоимость в разных районах СПб

Район	Рост кадастровой стоимости	Пример: однушка 40 м²
Центральный	+20–25%	было 6–8 млн, стало 7,5–10 млн
Петроградский	+18–22%	было 7–9 млн, стало 8,5–11 млн
Московский	+15–20%	было 5–7 млн, стало 6–8,5 млн
Приморский	+15–18%	было 4,5–6 млн, стало 5,3–7 млн
Выборгский	+12–17%	было 3,5–5 млн, стало 4–5,8 млн
Мурино/Девяткино (ЛО)	+10–15%	было 2,5–3,5 млн, стало 2,8–4 млн

Важный нюанс: рост неравномерный. Дорогие квартиры в центре выросли сильнее в абсолютных числах. Но именно у них выше шансы «перепрыгнуть» в более дорогой налоговый диапазон.

Когда вступят в силу новые значения

Кадастровая оценка 2025–2026 годов вступает в силу с 1 января 2026 года. Но налог на имущество за 2026 год вы получите только в 2027 году (налоговое уведомление приходит в конце 2027 — за предыдущий год).

Хронология:

• 2025–2026: Проведена государственная кадастровая оценка
• С 01.01.2026: Новые кадастровые стоимости внесены в ЕГРН
• 2027 год: Вы получите налоговое уведомление с новой суммой — за 2026 год
• Дедлайн уплаты: 1 декабря 2027

Плавное введение: по закону, если кадастровая стоимость выросла более чем в 2 раза — применяется поправочный коэффициент. Резкого скачка налога не будет, рост растянут на несколько лет. Это защищает от шоковых платежей.

Как проверить свою кадастровую стоимость

Способ 1 — Росреестр онлайн:

1. Зайдите на сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru)
2. Раздел «Справочная информация по объектам недвижимости»
3. Введите кадастровый номер или адрес
4. Увидите актуальную кадастровую стоимость

Способ 2 — ЕГРН выписка: Закажите выписку из ЕГРН на Госуслугах — в ней указана кадастровая стоимость. Стоимость выписки: 350 ₽.

Способ 3 — Публичная кадастровая карта: Сайт pkk.rosreestr.ru — найдите квартиру на карте и посмотрите данные бесплатно.

Как оспорить кадастровую стоимость, если она завышена

Если кадастровая стоимость значительно превышает рыночную — вы имеете право её оспорить. Это реально работает.

Два пути:

1. Комиссия при Росреестре:

• Бесплатно
• Срок рассмотрения: 30 дней
• Подаёте отчёт об оценке рыночной стоимости от независимого оценщика
• Если комиссия согласна — стоимость снижают

2. Суд:

• Если комиссия отказала
• Затратнее (юрист + оценщик = 50–150 тыс. ₽)
• Но при снижении на 1+ млн — окупается

Когда стоит оспаривать:

• Кадастровая стоимость выше рыночной на 20%+
• Квартира стоит 8+ млн по кадастру (высокая ставка налога)
• Или вы планируете продать, а разница в 70% кадастровой создаёт проблему с НДФЛ

Что важно знать покупателям новостроек

При покупке новостройки кадастровая стоимость обычно присваивается после сдачи дома и регистрации права собственности. В первый год она может быть занижена (по строительной себестоимости), потом выравнивается.

Важно: если покупаете квартиру в 2026–2027 году, учтите, что кадастровая оценка будет проводиться снова — через 2–3 года. Налог на имущество — ежегодный и будет расти параллельно с рынком.

Налоговый вычет на имущество: если ваша квартира — единственное жильё и площадь ≤ 50 м², применяется вычет 20 м². Это снижает налоговую базу примерно на треть.

FAQ

На сколько вырастет мой налог на квартиру в СПб в 2027? Зависит от района и конкретной квартиры. В среднем — на 30–50% от нынешнего уровня. Но для большинства однушек в спальных районах это разница в 1–4 тысячи рублей в год — некритично.

Кадастровая стоимость = рыночная цена? Нет. Кадастровая стоимость рассчитывается массовыми методами, без осмотра квартиры. Она приближена к рыночной, но может быть выше или ниже на 10–30%.

Влияет ли рост кадастровой стоимости на НДФЛ при продаже? Да. Если продаёте квартиру, которой владеете менее 5 лет, налоговая база не может быть ниже 70% кадастровой стоимости. При росте кадастровой — минимальная сумма для расчёта НДФЛ тоже растёт.

Надо ли что-то делать, если кадастровая стоимость выросла? Нет — пересчёт автоматический, налоговая пришлёт уведомление сама. Но проверьте точность данных об объекте (площадь, год постройки) — ошибки бывают.

---

Рост кадастровой стоимости — это рост налогов, но не катастрофический. Для большинства петербургских квартир речь о дополнительных 1–5 тыс. ₽ в год. Смотрите также: налоговый вычет при покупке квартиры 2026, досрочное погашение ипотеки, новостройки СПб.

Выбираете квартиру в новостройке СПб? Подборка ЖК с актуальными ценами и акциями — в канале MAX. Подписаться на MAX →