Ипотека между физлицами — через нотариуса: закон 2026
В конце марта 2026 года правительственная комиссия одобрила законопроект: займы под залог жилья, где кредитором выступает физическое лицо или ИП, теперь обязательно оформляются через нотариуса. В Госдуму документ поступил 1 апреля. Банков закон не касается — только частные кредиторы.
Покупаете квартиру или рефинансируете займ? Эксперты PLEADA помогут разобраться с документами и выбрать безопасную схему. Получить консультацию →
Зачем вообще нотариус при частной ипотеке?
Частный займ под залог квартиры — схема старая. И вполне законная, пока кредитор действует добросовестно. Проблема в том, что «добросовестность» здесь никто не проверял. Нотариус появляется именно как этот проверяющий.
Что конкретно он делает:
- Удостоверяет дееспособность заёмщика и кредитора
- Проверяет, что сделка добровольная, без давления
- Фиксирует условия — процентную ставку, срок, порядок взыскания
- Исключает подмену документов в момент подписания
Сейчас договор ипотеки с физлицом можно составить в простой письменной форме. Это открывает дыру: подменить страницу договора уже после подписания, вписать другие условия задним числом, использовать юридически неграмотного заёмщика.
Кого касается закон?
Только сделки, где кредитором выступает физическое лицо или ИП, а предметом залога — жилая недвижимость (квартира, дом, доля).
Банки, МФО, кредитные кооперативы — не затронуты. Их договоры уже проходят внутренний контроль и регулируются ЦБ.
На практике это схемы типа: «дам тебе 3 миллиона под 18% годовых, ты закладываешь однушку». Подобных сделок на рынке немало, особенно у людей с испорченной кредитной историей, которым банк отказал.
Сколько будет стоить нотариальное оформление?
Две составляющие:
| Что | Стоимость |
|---|---|
| Госпошлина | ~200 руб. |
| УПТХ (услуги правового и технического характера) | ~8 000 руб. |
| Итого | ~8 200 руб. |
Много это или мало — зависит от суммы займа. При займе в 2 миллиона это 0,4% от сделки. При займе в 500 тысяч — уже 1,6%. Для небольших сумм накладно.
Но тут важно понимать: тот, кто берёт деньги у частника, и так платит за риск — через высокую ставку. Нотариус снижает этот риск.
Что изменится для заёмщиков в СПб?
Прямого влияния на рынок новостроек — никакого. Это про вторичку и нестандартные сделки.
Кому реально важно:
- Люди, которые берут займ под залог квартиры у родственников или знакомых
- Заёмщики, которым отказали банки и они ищут частного кредитора
- Покупатели вторичного жилья, где продавец предлагает рассрочку «от себя» под залог другой недвижимости
Для этих случаев нотариус — уже не опция, а обязательный этап. Лишний шаг, да. Но и защита: нотариус откажет удостоверить сделку, если увидит признаки принуждения или кабальные условия.
Статус закона на апрель 2026
Законопроект одобрен правительственной комиссией 30-31 марта 2026 года и направлен в Государственную Думу 1 апреля. До принятия может пройти ещё несколько месяцев — чтения, поправки, Совет Федерации, подпись президента.
Пока закон не принят — всё работает по-старому. Нотариальное оформление частной ипотеки необязательно.
Следите за новостями — PLEADA будет обновлять статус.
Часто задаваемые вопросы
Нужен ли нотариус при оформлении ипотеки через банк? Нет. Закон касается только сделок, где кредитором выступает физическое лицо или ИП. Банковская ипотека не затронута.
Принят ли уже закон об обязательном нотариусе при частной ипотеке? Пока нет. По состоянию на апрель 2026 года — законопроект направлен в Госдуму. Действующее законодательство не требует нотариуса при частных займах под залог жилья.
Сколько стоит нотариус при ипотеке между физлицами? Ориентировочно 8 000–8 200 рублей: ~200 руб. госпошлина и ~8 000 руб. УПТХ (услуги правового и технического характера нотариуса).
Смотрите также:
Рассчитаем ваш платёж и подберём банк за 60 секунд
Для чего покупаете квартиру?